您知道在日本租房要“看月份”吗?每年的租房市场都有其特殊性,错过好时机,可能租不到好房,投资回报也打折扣。。
对大多数人来说,日本租房只是生活选择,但对投资人而言,每一个月是否能够出租成功直接影响资产回报率。就算只空租一个月回报率也可能下降超过10%,所以出租的时间点往往比你想象得更关键。
本篇文章将帮您掌握日本一年四季租房得淡旺季,无论您是租客还是房东,都能找准时机,出租得划算,投资得成功。
每年四季租赁市场趋势指南 |日本租房市场淡旺季速查表
1--3月:日本租房市场最活跃的时期,
大多数日本企业和学校大都是在4月份开始。大量社会新生,新转职作人员,外地来此求学的学生,会集中在1月到3月找房。
许多租客会提前1至2个月开始预约看房,。对交通便利,居住功能优良的房屋,租客甚至愿意接受较高得租金或一次性付清多月租金的条件。
这对房东而言,是最大化回报率的时候。此时不仅房屋流动率极高,热门地段与车站附近的房屋几乎一出就很快成交。且议价空间小。
4月---6月:最易出现空窗期的淡季,
4月开学、就业潮,结束,多数人已完成安顿,不再积极换房,因此流动减少。
这段时间,市场对租赁的需求出现明显下滑。市场以被动等待租约到期为主。
房屋登记出租后,需要更长时间才能被咨询。不超房产会出现2周到2个月以上的空窗期,甚至需要降低房租吸引承租人,租金回收率降低。
7-8月:弹性需求带来轮动期
这段时间,部分大学转学生,留学生会开始搬迁,另外也有些暑期回国,带来毕业后退租或短期工作人员流动。
人才需求增加,部分大学虽不像1--3月那样有大量需求,但仍然有明显的流动性。特别是针对外籍学生或短期居住者,此时提供短租,附带家具等条件可能吸引这类租客,以增加空置房屋周转速度增加季节性收益机会。
11月-12月:关键布局前期
年底虽不是租客主动找房的高峰,但却是许多企业,学校开始通知新任命的时段。部分租客会开始为1月,2月入住做准备。因此潜在的租房需求在年底逐步升温。并于隔年一月迎来高峰。
此时提早放出房源,不仅能搜寻排序,也利于中介提早安排预约看房。
空租1.5个月,回报率可能损失超过一成?
我们经常可以看到,若错过1月---3月的黄金出租期,即使房屋条件与地段非常好,进入4月再拿来出租也容易陷入询问度低,竞争房屋多”。的困境。在这类案例中下,空屋超过1--2个月才成功出租是市场普遍现象。
根据官方资料,位于东京港区,1间2LDK,面积约40至80平方米,的公寓,其租金普遍为25万至60万日圆。具体价格则依地段,房龄,与建筑条件等有所不同。该去此类房屋的买卖成交价平均为8000万日元,至1.5亿日元;核心区域(六本木、南青山)可达1.2亿至3亿日元。
如果位于芝浦、滨松町等地区,则在8000万至1亿日元上下。
以此估算,南青山地区房产平均购买成本为1.2亿日元,每月租金为31万日圆。
如果全年满租,租金收入约为372万日元。但如果错过黄金期,造成空租1.5个月,就会直接损失达46.5万日元。全年租金收入下降至325.5万日元,全年现金流减少约12.6%。
在不计算其他成本情况下:
● 房产价格:1.2 亿日元/
● 月租金:31 万日元
满租
●年租金:310,000 × 12 = 3,720,000 日元
● 年化汇报率:
(3,720,000 ÷ 120,000,000) × 100 = 3.10%
空置 1.5 个月
● 租金损失:31 万×1.5=46.5 万日元
● 年租金:372 万-46.5 万=325.5 万日元
● 年化汇报率:(325.5 万÷1.2 亿日元/)×100=2.71%
● 汇报损失率=(3.10-2.71)÷3.10×100≈12.58%
这还不包括初期费用(中介费、取得费、登记费、印花税)、物业委托管理费用、管理费及维修储备金、房屋土地费、所得税、税后物业维修费、空置期仍需持续缴纳的固定成本。
虽然短期空租并不一定造成真正的实质损失,但如果未能妥善规划出租房屋时机,长期下来将影响资金使用效率与投资规划弹性。对于追求稳定现金流的投资人来说,是需要提早对应的重要风险。
*以上计算是仅针对“租金收入”进行估算。尚未扣除物业管理费、修缮储备金、税金,所得税、以及空置期需要支付的固定成本。实际回报率,预计比试算更低。
投资对策:善用“租房周期差”,稳定资产回报
策略一:淡季买进,旺季卖出
淡季(4-6月)可议价空间较大,若此时进场,可规划装修与租赁日程。于1-3月高峰期向市场放出房源,提升承租效率与价格判断力。
策略二:设计 “过渡型”租期。
淡季成交时,可与承租人谈定“次年3月终止”的短租。确保能在下一波旺季重新投入市场。有效避开长期空租风险。
策略三:提前90天放出房源。
建议11月起,开始准备拍照,刊登与中介配合,让房源提前出现在搜索平台上,抢占高峰月前端流量。增加高品质承租人出现几率。
会看地段的人很多,而会看时机的人更能长久
日本的房地产投资优势在于低风险,可预期的现金流和稳定的租赁需求。选择地段固然很重要,但懂得掌握租屋周期,避开空置屋,才能让资产持续发挥最大效益。
此外,不同类型的租赁合同也会影响出租策略与风险管控。
例如你是短期出租或希望合约到期能确保物件重新投入租赁市场,可考虑「定期租赁」;
若希望吸引长期承租人,则可选择「普通租赁契约」
延伸阅读:“定期租赁”或“普通租赁”合同差别与选择。了解两者差异与优缺点,帮助你选择最符合房屋条件的出租方式。
内容一览