过去之所以对外国投资人充满吸引力,除了地段价值稳定、租金收益可观外,更重要的一点是——极低的利率政策。过去十多年,日本央行维持极低利率,使得房地产投资具备「资金成本低、回报稳定」的吸引力,成为全球投资人关注的焦点。
然而2025年,日本正式升息至0.5%,代表货币政策转向常态化。这是否动摇了日本房地产的基础魅力 ? 对外国投资人来说,又该如何重新评估入场时机与策略?
本文将深入分析利率上调对日本房市的影响,并为投资人提供实用的决策建议,帮助您在这波转型中找到机会。
2025年日本正式升息至0.5%,意味着什么?
日本银行(BOJ)自2008年金融危机后,长期实施超低利率政策,将政策利率维持在0.1%以下。 2016年起更进一步进入负利率(-0.1%)。
自2024年起,日本银行(日本央行)17年来首次升息,引发市场高度关注。进入2025年,日银进一步将基准利率自0.1%上调至0.5%,正式宣告结束长达数十年的「零利率时代」。
虽然0.5%在全球视角下仍属低利率,但这一变化释放出几个重要讯号:
● 未来资金成本将稳步上升,市场资金面会逐渐收紧
● 借贷型投资需更审慎评估,在报酬与风险之间取得平衡将成为投资决策的核心。
● 「高回报+低利率」的甜蜜期已经过去,投资策略需转型
零利率时代的终结:对日本房地产市场意味着什么?
日本央行在2024年底逐步退出负利率政策,2025年将基准利率从0.1%调升至0.5%,并计划将房贷利率推升至1.5%-2.0%区间。这一调整意味着购房成本将小幅上升,对市场需求可能产生一定抑制作用。
然而,实际上东京、大阪等日本核心城市的房地产市场仍展现出强劲的需求与抗压性。
尤其是东京23区的新建公寓,在2024年平均价格已达1.28亿日圆(约合新台币2,650万元),创下历史新高,显示市场对于高品质不动产的热度丝毫未减。
根据日本不动产相关统计资料显示,截至2025年初,即便基准利率上调至0.5%,首都圈(东京、埼玉、神奈川、千叶)住宅价格指数的年增率仍超过8%。
若经通膨调整后,实质涨幅仍达约4%,显示升息政策并未对核心区域房价产生明显冷却效应。这些数据进一步佐证了:日本核心房市具备长期抗通膨、资产保值的优势,在全球升息浪潮下,依然展现出良好的投资韧性。
短期:市场前景强劲,贸易低迷,但市场前景强劲
贷款利率为0.5%-1.0%,最高可达1.5%-2.0%,将增加每月还款压力,尤其对自住性购房者。普通消费者可能因预算限制而推迟购房计画,导致市场交易量短期内放缓。
许多投资人转向观望,静待日本央行政策与汇率变动,评估利率变化、汇率走势、国际资金动向后再决定是否入场。短期成交量下滑,但东京等核心区因供需稳定,价格仍具支撑力,波动幅度有限。
以购买一间 1 亿日圆 的东京核心区不动产为例:
1. 每月现金流压力增加约 ¥50,000(约新台币10,500元)
2. 利率仅差1.5%,总支付却多出1,800万日圆
3. 若租金收入未能跟着提升,回报率会显著减少
中长期:基本面才是真正的价格主导力量
根据日本房地产相关统计显示,2025年第一季港区的房市价格不跌反涨,显示核心区域并未因升息出现而降温。
尽管资金成本上升压缩投报空间,但真正影响房价的关键仍在于「地段」、「供需」与「租金实力」。整体市场正走向明显的「三极化趋势」,区域表现差异化加剧。
1. 核心城市房价与租金持续上涨,都市核心区(如东京千代田区)中古公寓均价逼近2亿日元。
2. 次级城市(如福冈、名古屋)稳中有升。
3. 地方乡村地区(如东北、九州部分地区)因人口流失导致房价低迷、空置率高。
在当前市场环境下,东京港区南青山因其独特地段优势,展现出强劲的抗波动力与保值性。作为港区顶级住宅区,南青山聚集多国领事馆、精品旗舰店与外资总部,生活机能完善,土地及房屋供应更是稀缺,构筑出房价稳定的核心支撑。
● 国际核心地段,形成高度需求支撑:
汇聚外资企业总部、多国领事馆与精品品牌旗舰店,属东京少数具备国际可视度与经济重心双重角色的住宅区。长期吸引企业高层、外派人士、富裕家庭进驻。
● 外籍与高资产族群聚集,租赁需求稳定:
住民结构以高收入专业人士与企业高管为主,租金承受力高。区域内配备多语言友善服务、国际学校与高端生活设施,形成稳定租赁市场,即使在经济波动期也较少出现空置。
● 土地供应极度有限,流通物件稀缺:
区域规划严格,开发密度已趋饱和。新案多属高端再开发或整建案,住宅品质与生活环境高度控管。物件流通率低、转售市场紧缩,进一步提升保值与价格支撑力。
升息所引发的市场震荡,对于基本面稳健的核心区域而言,反而形成一种自然的「筛选机制」——短线炒作资金逐渐退场,真正具备长期资产配置思维的投资人,则有更多机会冷静观察、精准挑选优质目标。
升息时代,地段选择与现金流评估,变得更关键。
我们观察到,2025年初,南青山与六本木一带的实际询问度并未下降,反而吸引更多来自台湾的稳健型投资人进场。这也显示出,在升息背景下,市场资金正朝向更理性、长线的方向集中。
面对升息带来的结构变化,投资人需要调整过去的投资模型,以下三点值得特别注意:
1. 聚焦核心城市高端物件,如都心7区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、品川区、文京区)又或是其他东京23区等地的中古与新建住宅,即使房价相对高昂,仍因需求稳定与抗跌性强而备受青睐。而租赁市场主要由高资产族群与双薪家庭支撑,此类物件的表面投报率(表面利回り)可达3%～5%。
2. 分散投资风险:考虑将资金分配于住宅、商业地产和数据中心用地等多类资产,以应对市场波动。尤其大阪世博会带来的短期租赁热潮,值得密切关注。
3. 选择具备一条龙服务、多语言与管理经验的专业仲介,有助掌握市场脉动,提升跨国购屋与投资效率。
尽管挑战存在,2025年的日本房市仍有不少值得关注的机会。以下是投资人不可错过的三大亮点:
● 核心城市房市受利多支撑,需求稳健成长:
○ 东京、福冈等日本核心城市,受惠于大型公共建设计画(如品川站再开发),住宅与商用不动产市场需求稳定成长。
○ 2025年大阪万国博览会预估将吸引约2,800万人次造访,进一步推升当地旅宿与短期出租物件需求。
○ 商办市场方面,核心商圈的办公室空置率降至4.76%,低于供需平衡的5%指标,平均租金涨幅达4.5%( 日经中文网 )。
● 高龄化带来的医疗地产需求:日本即将于2025年进入超高龄社会,大量战后婴儿潮人口迈入75岁以上(团块世代,1947-1949年出生),医疗设施周边、便利性高的住宅物件受到青睐,高龄住宅与医疗型不动产成为新兴投资焦点。
● 科技与绿色建筑新机遇:
○ 随着AI算力需求激增,东京作为亚太区主要市场,数据中心用地需求看涨。
○ 同时,日本的「绿色转型」政策推动太阳能发电,用地交易量增长,为投资者开辟了新兴市场。
2025年投资日本房市的三大机会
2025年对于日本坊市来说,既是挑战,也是反思的机会。以下为投资者不可忽视的三大点:
● 核心城市、都心城市等地利好、需求增加、成长性强劲:
○ 日本的核心城市,例如东京、福冈,正在迎来大规模的公共建设项目(品川站已重新开放),住宅和商业房地产市场的需求正在稳步增加。
○ 2025年大阪世博会展览会将吸引约28亿游客,预计当地旅游、住宿等短期租赁物业的需求将会增加。
○ 商用车市场方面,核心商用车板块的车辆空置率已降至4.76%,供需低平衡指标达到5%,平均税率增幅达到4.5%(日本中文网)。
● 未来几年对医疗保健设施的需求:日本将在2025年很快进入超高龄社会,大规模战争之后,人口将进入75岁以上(大规模一代,1947-1949年出生),重点是在医疗设施,高便利性住宅物业以及高品质住宅和医疗房地产的创造方面的新兴投资。
● 科技与绿色建筑的新机遇:○ AI算力需求不断增加,东京主要市场东京市中心及多个中心地段的土地需求不断增加。
○ 与此同时,日本“绿色”政策在太阳电力株式会社的推动下,土地交易量增加,投资者开拓新兴市场。
升息不是结束,而是投资进化的开始
2025年,日本房地产市场在结束长达十多年的零利率时代后,正式迈入新的利率平衡阶段。
尽管升息与通膨压力带来不确定性,但东京等核心城市的稳定需求、高龄化所驱动的医疗型不动产需求,以及绿建筑与科技住宅的发展潜力,仍为投资人保留了中长期成长空间。
这一轮升息浪潮,也促使投资心态从「机会导向」转为「资产配置导向」。
选对顾问、选对地段,分散风险,并善用专业资源来应对市场变局,即使在波动市场中,依然有机会打造出值得长期持有的优质资产。
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