ー 搞懂日本人买房逻辑,避开最常见三大地雷
日本房市长年以来以「价格稳定」「租金收益稳定」闻名,加上低利率环境、成熟的市场与相对透明的交易流程,让许多海外投资人将在日本买房视为资产配置的选项。尤其在东京、大阪等大都市圈,日本不动产一直是亚洲资产配置热门目标之一。
近年来,随着不少台湾名人与网红分享自身的日本置产经验,强调回报率与出租的稳定性,日本不动产投越来越受到瞩目。但在热潮背后,也有一些值得关注的地方,例如未来转手时的市场接受度、以及资产流动性的安排。
本篇文章将解析海外投资人在日本置产最常遇到的转手时的困境,并提供三种实用的转卖策略,帮你避开日本买房地雷与购屋后悔的风险。
日本置产不是不能做,但必须做对!
在日本买房最关键的问题不是「可不可以出租」,而是:未来这间房要卖给谁?会有人买单吗?
根据国土交通省:2023年住宅流通统计资料,日本中古房屋(二手住宅)交易数量超过十万件,但绝大多数为日本本地居民间的互相转让,外国人参与的比例极低。
这代表...若你购买的物件未来要转手,潜在买家「有可能不是台湾人」,而是「日本人」!
建议每位想入场日本房地产市场的投资人,务必思考以下三点:
① 你购屋的目的是什么?自住还是收益?
② 你挑选的房产,是投资人偏爱还是日本人也想住?
③ 社区环境、积立金制度是否健全?是否曾经执行修缮?
台湾 vs 日本人买房价值观有什么差异?
在日本,「房子会贬值」是普遍的国民共识。和台湾「房子会保值、甚至增值」的期待不同,日本人普遍认为:房屋是消耗品,土地才是真正的资产。
日本人倾向购买「屋龄 10 年以内」的新屋,用来「住」而非「增值」。
因此,一般自住买家在选择购屋时,会将焦点放在:
1. 是否为新建房屋(新筑)
2. 建商品牌与售后保障
3. 通勤机能与日常生活便利性
日本投资人买中古屋不是例外,而是策略!
房子会折旧没错,但只要租金现金流稳定,就是资产。日本税法税务折旧制度允许将房屋部分按年折旧计入成本,反而帮助投资人减少实质税负。对投资型买家而言,房屋折旧反而是一大优势!
随着屋龄增加,房屋价格折旧,购买成本下降,房租却不会同比下降,只要地段好、租客稳,回报率自然会提升。
因此,许多日本本地投资人也会积极考虑二手房屋,特别是:
1. 格局实用
2. 管理完善、有修缮纪录
3. 土地持分合理
4. 地段好、周边有租屋需求
若以投资为目的,可以买高回报二手房屋,但要搭配「市场认可度」。这类物件,即使屋龄已久,仍能维持良好出租与资产效益。
日本修缮积立金制度:修缮积立金高不是缺点,而是转售的「基本门槛」
日本重视对于未来修缮的参与意识,公寓住户必须每月固定缴交「修缮积立金」,专款专用,用于未来的房子外墙、屋顶、防水、管线等中长期大规模修缮。
台湾买家有时会误解「修缮积立金高=不好卖」,但实际上在日本市场中:
● 有执行修缮纪录 → 被视为管理良好的社区
● 无修缮纪录 → 可能被认定为是有潜在风险的房屋
所以,不是金额高低的问题,而是有无长期维护意识。
不是投报率高就一定好卖!
投资日本房产,除了看现在,更要想到未来。有些房子,虽然在投资人眼中很吸引人,但在日本买家市场却可能遇冷,搞懂台湾 vs 日本人买房价值观差异,在入手后,也能为未来转手预留空间。
海外投资人常忽略的日本买房地雷与转售策略
虽然日本不动产具备租金稳定、价格波动小、制度成熟等优势,但不少台湾投资人进场后,才发现「进场容易、退出不易」。这类投资后悔情况多半在于与日本市场脱节的判断,特别是转售市场的主体并不是海外投资人,而是当地的日本人买家。
以下整理三大常见地雷与三项实务对策,协助海外买家在稳健入手之余,也能为未来转手预留空间。
常见地雷一:买到不符合主流需求的格局
在台湾,大坪数或可改装成民宿的物件往往被视为高回报潜力房。但在日本,自住型买家才是中古屋市场的主要买盘。随着少子化与高龄化加剧,日本家庭结构不断转变,小家庭与单身族群成为市场主力,对格局与坪数有明确偏好。
● 日本市场主流为 1LDK～2LDK,小家庭与单身族群为主要客群。
● 大坪数房虽具吸引力,但转手族群少,流动性与接手意愿较低。
● 若地段或格局过于特殊,将面临转售时的需求断层与出让价格压力。
常见地雷二:忽略社区条件与修缮纪录
许多海外买家习惯将注意力放在房屋本身(例如地点、实质回报率),但对日本人来说,社区整体管理品质才是决策关键之一。
应特别注意以下几点:
● 修缮积金是否充足、大楼是否有委托管理公司进行管理、或是是否依长期修缮计画执行修缮?
● 是否曾有大规模修缮纪录?
● 管理公司是否专业稳定、有定期沟通与透明报告?
在日本,管理费修缮积金高并不是减分项,而是基本门槛。未曾进行过修缮的房子会被视为可能有潜在风险,影响未来成交价格与买家信心。
常见地雷三:资讯不对称与缺乏转售渠道
对海外投资人而言,日本市场虽透明,但语言与制度差异仍可能形成信息落差。即使房屋条件优良,如果:
● 没有当地转售资源
● 不熟悉当地买家习惯
都可能导致房产在市场上的曝光度不足,导致转手周期被拉长甚至价格受限。
日本买房三大转售策略:降低风险、提升流动性
建议1:投资为主客群:选择「市场接受度高」的小户型物件
自住与投资市场高度重叠的物件类型,具有最佳流通性与弹性。建议选择:
● 格局标准(1LDK、2LDK)
● 房龄新(10 年以内)或 管理纪录清晰的二手房
● 距离车站 10 分钟内,生活机能完整的地段
此类物件不仅好出租,也能吸引自住买家,具备双重退场优势。
建议2:确认社区修缮纪录与管理状况
投资前务必取得,并评估以下资料:
● 长期修缮计画书
● 修缮积金累积状况
● 管理公司的有无
● 是否有过大修缮纪录(如外墙、公用部分等)
选择管理制度良好、入住率高、规章明确的社区,能大幅降低后续转售风险。
建议3:与在地专业团队合作,建立「出租+转售」双轨策略
与熟悉日本法规与市场的专业顾问合作,能从购买初期就同步规划未来资产运用方式,例如:
● 初期以出租为主,建立稳定现金流
● 持有期间由当地团队协助房屋维护与市场追踪
● 预先准备未来转手所需资料与行销策略
这样的策略不仅能提升资产灵活度,也增加房屋在市场的竞争力。
结论
在日本房市投资中,真正左右投资成败的,往往不仅只有租金或价格,而是超前部属考量到售出时,「能否顺利脱手」。提前设想退出策略。了解当地市场习惯,并选择正确的伙伴,才能确保投资不仅进得去,也能退得出。
如果你正考虑未来要在日本买房,请务必将「退出策略」列入投资评估项目中,避免落入常见的日本买房误区。
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