2025年3月,日本政府發布最新南海海槽大地震風險評估,預估30年內發生強震的機率提升至80%。僅兩週後,中國駐日大使館也發出防災提醒,抗震建築再度成為市場關注焦點。
對有意投資日本房地產的台灣人而言,地震風險早已不陌生——但你知道嗎?一棟房子的建築年代與耐震標準,不只關係到安全,更會影響房貸利率、保險條件與未來脫手的難易度,「抗震能力」成為選屋過程中無法忽略的關鍵因素。
本文將帶你快速掌握日本建築的耐震標準演進,並以投資角度解析:選錯年代的房子,可能讓你的資產流動性大打折扣。
地震帶上的國家——日本為什麼如此重視耐震?
日本位於太平洋火環帶,全球約20%的地震發生在這片國土。從1978年宮城縣沖地震,到1995年阪神大地震,再到2011年東日本大震災,每次地震都推動日本法規修正與建築升級。
新舊耐震怎麼分?為什麼2000年以後的建物更安全?
● 1981年5月31日以前確認的建築:適用舊耐震標準,僅要求在震度5級地震中不倒塌。
● 1981年6月1日以後確認的建築:屬於新耐震標準,強化至能承受震度6～7的地震。
● 2000年以後建造的建築:因1995年阪神大地震後進行法規強化,被視為「加強版新耐震」,特別針對木造住宅的地盤調查、接合件與牆體配置提出更嚴格要求。
數據顯示,建築標準的演進大幅提升了房屋在強震中的安全性。因此,許多專家與不動產業者建議,在日本買房時應以2000年以後建造的物件為優先選項。
如何確認建物的耐震標準?這兩份文件最重要:
對海外投資者而言,要精準判斷一間房是否屬於「新耐震」,最簡單、最專業的方法就是:查「建築確認日」。
1. 建築確認申請證書
由主管機關核發,載明確認日期,是判定是否屬於新耐震標準的核心依據。
2. 建築計劃概要書
由業者提交申請確認時一併提交,記載確認編號、樓層、用途、基地面積與確認日期等資訊。
若文件遺失,也可至地方建築主管機關查詢。
延伸閱讀:《建築基準法》新舊耐震標準的區分方式—應該選擇符合新標準還是舊標準的不動產呢?
三大抗震技術,選屋眼光升級!
對於想在日本買房的你來說,了解這三種抗震技術是基本功:
● 耐震:目前市面上較為普遍的,如前面所述,為1981年6月以後核發建築確認的新耐震基準住宅。
透過強化建築物本體的樑柱、牆體與基礎結構,使建築物能直接承受地震力,不容易倒塌或產生嚴重損壞。
雖然地震來時仍會感受到搖晃,但可以有效保護建築本體不受致命破壞,確保人員逃生與資產完整。
● 制震:廣泛應用於中高樓層的大樓與新型建築。
制震系統在建築內部安裝「阻尼器」等吸能設備,藉由吸收與分散地震能量,減少建築整體的搖晃程度。
此類設計特別適合居住密度高、家具多的家庭,能大幅減少地震造成的內部損失與心理壓力。
● 免震:最高等級的抗震設計,價格也相對高,多見於高端住宅、醫院與公共設施。
免震建築的底部設置有「隔震層」,透過滑動裝置或彈性材質,讓建築物與地面之間保持一定彈性距離。當地震來臨時,建築物不會直接受到地面晃動的衝擊。此設計成本高,但其優越的抗震效果,對於自住型買家與長期投資者來說,是極具吸引力的加分條件。
抗震技術不只看「堅固」──影響還包括轉手與貸款
不少買家以為建築是否抗震只是安全問題,其實還會影響實質交易條件:
● 建築年份與標準將直接影響房貸審核結果與可貸成數(日本不少銀行已不願承作1981年前舊耐震基準物件的房貸 )
● 保險公司常以結構規格為評估依據,影響保費或保障內容(如是否提供地震保險、可保額上限)
● 舊建物即使價格便宜,未來脫手難度也較高,尤其對海外投資者來說
因此,選對建築標準,不只是買得安心,更是讓資產流動性的保障。
買房抗震不只是保障,也是你的談判力!
不論是投資還是自住,了解耐震標準就是對自己的資產負責。尤其在自然災害頻繁的地區,建築年份與技術規格可能影響的不只是安全,還包括房貸利率、保險條件與日後脫手的難易度。
對於有意從事日本房地產投資的買家而言,耐震標準更是一項重要的風險控管指標,直接影響物件的流動性與保值性。
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