你知道在日本租屋也要「看月份」嗎?每年的租屋市場都有其獨特節奏,錯過好時機,可能租不到好房、投資也恐怕回報打折。
對多數人來說,日本租屋只是生活選擇;但對投資人而言,每一個月是否出租成功,直接影響資產報酬率。你知道嗎?就算只空租1個月,報酬率就可能下滑超過10%。租屋的時間點,往往比你想得更關鍵。
本篇文章將帶你一次掌握日本一年四季的租屋淡旺季,無論你是租客還是房東,都能找準時機,搭上租屋的節奏,租得划算、投資穩賺!
一年四季的租屋市場節奏圖解|日本租屋旺淡季速查表
1～3月:租房最搶手的黃金期
這段期間是日本全年租屋市場最活躍的時段,因為日本企業與學校的年度大多從4月開始。大量的社會新鮮人、新轉職員工、外地求學的學生,會集中在1～3月找房。
許多租客會提前1～2個月就開始預約看屋,為了卡位通勤方便、生活機能佳的物件,甚至願意接受較高租金與一次付清多月租金的條件。
這對房東而言,是釋出報酬最大化的時機。此時不僅物件流動率高,熱門地段與站前物件幾乎一釋出即成交,且議價空間小。
4～6月:最容易出現空窗期的淡季
4月開學與就職潮結束,多數人已完成安頓,不再積極換屋,因此轉單或流動減少。這段期間租客的主動找房意願大幅下降,市場以被動等待租約到期為主。
物件曝光後需更長時間才能引起詢問,不少物件在這段期間會出現2週～2個月以上的空租期,甚至需要降價吸引承租人,降低租金回收效率。
4～6月:最容易出現空窗期的淡季
4月開學與就職潮結束,多數人已完成安頓,不再積極換屋,因此轉單或流動減少。這段期間租客的主動找房意願大幅下降,市場以被動等待租約到期為主。
物件曝光後需更長時間才能引起詢問,不少物件在這段期間會出現2週～2個月以上的空租期,甚至需要降價吸引承租人,降低租金回收效率。
11～12月:關鍵佈局的前哨戰
年底雖不是主動找屋的高峰,但卻是許多企業、學校「通知新任命」的時段,部分租客會開始為1月、2月入住預做功課。因此潛在租屋需求將於年底逐步升溫,並於隔年1月爆發。
此時提早釋出房源,不僅能卡位搜尋排序,也利於仲介提早安排看屋與預約成交。
空租 1.5 個月,報酬損失可能超過一成?
我們實務上也經常觀察到,若錯過1～3月的黃金釋出時機,即使物件條件與地段優良,進入4月中後再釋出,就容易陷入「詢問度低、競爭物件多」的困境。這類案例中,空租超過1～2個月才成功出租,是常見的市場現象。
根據官方資料推估,在東京港區,一間 2LDK、面積約 40～80 平方米的公寓,其月租金普遍落在 250,000～600,000 日圓之間,具體價格則依地段、屋齡與建物條件有所不同。至於該區此類物件的市場成交價格,平均約為 8,000 萬至 1.5 億日圓;核心地段(如六本木、南青山)可達 1.2 億～3 億日圓。若說芝浦、濱松町等地區則多落在 8,000 萬～1 億日圓上下的區間。
本段試算以南青山地區一筆中間行情的物件作為推估基準,假設總投入成本為120,000,000日圓、月租金為 310,000 日圓。
若全年滿租,租金收入約3,720,000 日圓。但如果錯過釋出時機,造成空租1.5個月,就會直接損失465,000日圓的租金收入。年租金收入將下降3,255,000日圓,年現金流減少幅度達約12.6%。
不計入其他成本情形下:
● 物件價格:120,000,000 日圓
● 月租金:310,000 日圓
滿租
● 年租金:310,000 × 12 = 3,720,000 日圓
● 年化報酬率:(3,720,000 ÷ 120,000,000) × 100 = 3.10%
空租1.5個月
● 租金損失:310,000 × 1.5 = 465,000 日圓
● 年租金:3,720,000 - 465,000 = 3,255,000 日圓
● 年化報酬率:(3,255,000 ÷ 120,000,000) × 100= 2.71%
● 報酬損失率 = (3.10 - 2.71) ÷ 3.10 × 100 ≈ 12.58%
這還不包括初期費用(仲介費、取得稅、登記費、印花稅)、物業委託管理費、管理費修繕積立金、房屋・地價稅金、所得稅、租客退租後裝修、空租期間仍需持續支付等的固定成本。
雖然短期空租未必造成實質虧損,但若未妥善規劃釋出時機,長期下來將影響資金使用效率與投資規劃彈性,對於追求穩定現金流的投資人來說,是值得提早因應的重要風險。
※ 上述計算僅針對「租金收入」進行估算,尚未扣除物業管理費、修繕積立金、稅金、所得稅與空租期間仍需持續支付的固定成本。實際可得報酬率,往往比試算值更低。
投資對策:善用「租屋週期差」,穩定資產回報
策略1:淡季買進,旺季釋出
淡季(4～6月)是議價空間較大的時期,若此時進場,可規劃裝修與行銷時程,於1～3月高峰期進行釋出,提升承租效率與價格談判力。
策略2:設計「過渡型」租期
淡季成交時,可與承租人談定「次年3月止」的短租, 確保能在下一波旺季重新釋出,有效避開長期空租風險。
策略3:提前90天預熱曝光
建議從11月起開始準備攝影、刊登與仲介配合,讓物件提前出現在搜尋平台上,搶佔高峰月前段流量,增加高品質承租人出現機率。
會看地段的人很多,會看時機的人更能長久
日本不動產投資的優勢,在於低風險、可預期的現金流與穩定的租賃需求。選對地段固然重要,但懂得掌握租屋週期、避開空租,才能讓資產持續發揮最大效益。
此外,不同類型的租賃契約也會影響出租策略與風險控管。例如你是短期出租或希望合約到期能確保物件釋出,便可考慮「定期租賃」;若希望吸引長期承租人,則可選擇「普通租賃契約」。
延伸閱讀:「定期租賃」與「普通租賃」契約的差別與選擇 了解兩者差異與優缺點,幫助你選擇最符合物件條件的出租方式。
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