日本房地產過去之所以對外國投資人充滿吸引力,除了地段價值穩定、租金收益可觀外,更重要的一點是——極低的利率政策。過去十多年,日本央行維持極低利率,使得房地產投資具備「資金成本低、報酬穩定」的吸引力,成為全球投資人關注的標的。
然而2025年,日本正式升息至0.5%,代表貨幣政策轉向常態化。這是否動搖了日本房地產的魅力基礎?對外國投資人來說,又該如何重新評估入場時機與策略?
本文將深入分析利率上調對日本房市的影響,並為投資人提供實用的決策建議,幫助您在這波轉型中找到機會。
2025年日本正式升息至0.5%,意味著什麼?
日本銀行(BOJ)自2008年金融危機後,長期實施超低利率政策,將政策利率維持在0.1%以下。2016年起更進一步進入負利率(-0.1%)。
自2024年起,日本銀行(日本央行)17年來首次升息,引發市場高度關注。進入2025年,日銀進一步將基準利率自0.1%上調至0.5%,正式宣告結束長達數十年的「零利率時代」。
雖然0.5%在全球尺度下仍屬低利率,但這一變化釋放出幾個重要訊號:
● 未來資金成本將穩步上升,市場資金面會逐漸收緊
● 借貸型投資需更審慎評估,在報酬與風險之間取得平衡將成為投資決策核心。
● 「高報酬+低利率」的甜蜜期已經過去,投資策略需轉型
零利率時代的終結:對日本房地產市場意味著什麼?
日本央行在2024年底逐步退出負利率政策,2025年將基準利率從0.1%調升至0.5%,並計劃將房貸利率推升至1.5%-2.0%區間。這一調整意味著購房成本將小幅上升,對市場需求可能產生一定抑制作用。
然而,實際上東京、大阪等日本核心城市的房地產市場仍展現出強勁的需求與抗壓性。
尤其是東京23區的新建公寓,在2024年平均價格已達1.28億日圓(約合新台幣2,650萬元),創下歷史新高,顯示市場對於高品質不動產的熱度絲毫未減。
根據日本不動產相關統計資料顯示,截至2025年初,即便基準利率上調至0.5%,首都圈(東京、埼玉、神奈川、千葉)住宅價格指數的年增率仍超過8%。
若經通膨調整後,實質漲幅仍達約4%,顯示升息政策並未對核心區域房價產生明顯冷卻效應。這些數據進一步佐證了:日本核心房市具備長期抗通膨、資產保值的優勢,在全球升息浪潮下,依然展現出良好的投資韌性。
短期:市場觀望氣氛濃厚,交易節奏放緩,但價格支撐仍在
房貸利率從0.5%-1.0%上升至1.5%-2.0%,將增加每月還款壓力,特別是對自住型買家。一般消費者可能因預算限制而推遲購房計畫,導致市場交易量短期內放緩。
許多投資人轉向觀望,靜待日本央行政策與匯率變動,評估利率變化、匯率走勢、國際資金動向後再決定是否入場。短期成交量下滑,但東京等核心區因供需穩定,價格仍具支撐力,波動幅度有限。
以購買一間 1 億日圓 的東京核心區不動產為例:
1. 每月現金流壓力增加約 ¥50,000(約新台幣10,500元)
2. 利率僅差1.5%,總支付卻多出1,800萬日圓
3. 若租金收入未能跟著提升,報酬率會被顯著稀釋
中長期:基本面才是真正的價格主導力量
根據日本房地產相關統計顯示,2025年第一季港區的房市價格不跌反漲,顯示核心區域並未因升息出現而降溫。
儘管資金成本上升壓縮投報空間,但真正影響房價的關鍵仍在於「地段」、「供需」與「租金實力」。整體市場正走向明顯的「三極化趨勢」,區域表現差異化加劇。
1. 核心城市房價與租金持續上漲,都市核心區(如東京千代田區)中古公寓均價逼近2億日元。
2. 次級城市(如福岡、名古屋)穩中有升。
3. 地方鄉村地區(如東北、九州部分地區)因人口流失導致房價低迷、空置率高。
在當前市場環境下,東京港區南青山因其獨特地段優勢,展現出強勁的抗波動力與保值性。作為港區頂級住宅區,南青山聚集多國領事館、精品旗艦店與外資總部,生活機能完善,土地及房屋供應更是稀缺,構築出房價穩定的核心支撐。
● 國際核心地段,形成高度需求支撐:
匯聚外資企業總部、多國領事館與精品品牌旗艦店,屬東京少數具備國際可視度與經濟重心雙重角色的住宅區。長期吸引企業高層、外派人士、富裕家庭進駐。
● 外籍與高資產族群聚集,租賃需求穩定:
住民結構以高收入專業人士與企業高管為主,租金承受力高。區域內配備多語言友善服務、國際學校與高端生活設施,形成穩定租賃市場,即使在經濟波動期也較少出現空置潮。
● 土地供應極度有限,流通物件稀缺:
區域規劃嚴格,開發密度已趨飽和。新案多屬高端再開發或整建案,住宅品質與生活環境高度控管。物件流通率低、轉售市場緊縮,進一步提升保值與價格支撐力。
升息所引發的市場震盪,對於基本面穩健的核心區域而言,反而形成一種自然的「篩選機制」——短線炒作資金逐漸退場,真正具備長期資產配置思維的投資人,則有更多機會冷靜觀察、精準挑選優質標的。
升息時代,地段選擇與現金流評估,變得更關鍵。
我們觀察到,2025年初,南青山與六本木一帶的實際詢問度並未下降,反而吸引更多來自台灣的穩健型投資人進場。這也顯示出,在升息背景下,市場資金正朝向更理性、長線的方向集中。
面對升息帶來的結構變化,投資人需要調整過去的投資模型,以下三點值得特別注意:
1. 聚焦核心城市高端物件,如都心7區(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區、品川區、文京區)又或是其他東京23區等地的中古與新建住宅,即使房價相對高昂,仍因需求穩定與抗跌性強而備受青睞。而租賃市場主要由高資產族群與雙薪家庭支撐,此類物件的表面投報率(表面利回り)可達3%～5%。
2. 分散投資風險:考慮將資金分配於住宅、商業地產和數據中心用地等多類資產,以應對市場波動。尤其大阪世博會帶來的短期租賃熱潮,值得密切關注。
3. 選擇具備一條龍服務、多語言與管理經驗的專業仲介,有助掌握市場脈動,提升跨國購屋與投資效率。
2025年投資日本房市的三大機會
儘管挑戰存在,2025年的日本房市仍有不少值得關注的機會。以下是投資人不可錯過的三大亮點:
● 核心城市房市受利多支撐,需求穩健成長:
○ 東京、福岡等日本核心城市,受惠於大型公共建設計畫(如品川站再開發),住宅與商用不動產市場需求穩定成長。
○ 2025年大阪萬國博覽會預估將吸引約2,800萬人次造訪,進一步推升當地旅宿與短期出租物件需求。
○ 商辦市場方面,核心商圈的辦公室空置率降至4.76%,低於供需平衡的5%指標,平均租金漲幅達4.5%( 日經中文網 )。
● 高齡化帶來的醫療地產需求:日本即將於2025年進入超高齡社會,大量戰後嬰兒潮人口邁入75歲以上(團塊世代,1947-1949年出生),醫療設施周邊、便利性高的住宅物件受到青睞,高齡住宅與醫療型不動產成為新興投資焦點。
● 科技與綠色建築新機遇:
○ 隨著AI算力需求激增,東京作為亞太區主要市場,數據中心用地需求看漲。
○ 同時,日本的「綠色轉型」政策推動太陽能發電,用地交易量增長,為投資者開闢了新興市場。
升息不是結束,而是投資進化的開始
2025年,日本房地產市場在結束長達十多年的零利率時代後,正式邁入新的利率平衡階段。
儘管升息與通膨壓力帶來不確定性,但東京等核心城市的穩定需求、高齡化所驅動的醫療型不動產需求,以及綠建築與科技住宅的發展潛力,仍為投資人保留了中長期成長空間。
這一輪升息浪潮,也促使投資心態從「機會導向」轉為「資產配置導向」。
選對顧問、選對地段,分散風險,並善用專業資源來應對市場變局,即使在波動市場中,依然有機會打造出值得長期持有的優質資產。
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