你該知道的日本租賃契約五大重點
2025年初,日本東京傳出一起社會矚目的爭議:一位中國籍房東無預警調漲租金2.5倍,引發租客抗議與輿論撻伐。
這起事件雖看似單純的租金糾紛,實則揭開了外國投資人與日本租賃制度間的深層斷裂。在日本,「契約」不只是法律文件,更是一種約定與信任。
若不了解日本的契約文化與法律制度,不論是房東、投資人或租客,都可能在不知不覺中踩雷。
本篇文章將帶你深入了解日本常見契約種類,搞懂日本契約文化,不當下一個踩雷投資者!
投資日本房產?這些常見契約種類你一定要懂
媒介契約:買賣/租賃前的第一步
● 與房仲公司簽訂的媒介契約,決定了仲介服務的範圍、報酬方式與專屬性。
租賃契約:你與租客最直接的法律約定
● 明訂租期、租金、保證金、押金、更新費與提前解約條款等,簽約時務必逐條確認。
普通租賃 vs 定期租賃:影響續租與收回的重大差別
● 普通租賃:租期屆滿後自動續約,終止需雙方同意。
● 定期租賃:期滿即終止,需重簽新約,雙方條件談妥的話可續約 → 適合短期出租或彈性收回物件。
租賃保證公司:日本特有的租賃安全機制
● 作為第三方擔保人,若租客違約或拖欠租金,由保證公司代為清償。
● 許多房東與不動產業者視之為風險控管的基本配備。
轉租契約&民宿:非經同意轉租屬違法
● 轉租物件需事先取得房東書面同意。
● 將一般租屋作為Airbnb等民宿營運者,除違法,亦會損害原契約效力。
在日本,房東有權調整租金嗎?
其實根據日本《借地借家法》第32條,房東確實擁有提出租金調整的請求權,但這不代表可以跳過契約與程序,隨意調整租金。
在日本,契約內容具有高度法律效力。若契約中未事先明定調漲條件,房東想要調漲租金,就必須提出正當理由並經過協議或司法程序。任意突襲式調漲,可能構成違法或違約行為。
以下是這起事件在法律層面上可能違規的幾個重點:
✖ 一、未經雙方協議,單方面調整租金違反契約安定性
《借地借家法》第32條雖允許租金調整,但前提是雙方協商同意或經由法院裁定,不能以「公告」或「口頭通知」方式直接實施。突襲漲租,未經租客同意,自然無法成立。
✖ 二、未提出調漲依據,可能構成濫用形成權
日本法院過往判例強調,調漲需有合理依據,如稅金、物價上升或周邊行情改變。調幅需合理,且應具備資料佐證。若無足夠證據支持,很可能被法院判定為濫用權利。
✖ 三、若契約中已有「不增額特約」,調整請求將無效
若原租賃契約中明訂「〇年內不得調漲租金」,即使市場行情改變,房東仍無法提出調漲要求。除非發生重大社會經濟變動,且經法院認可撤銷該特約,否則契約內容仍具有最高效力。
✖ 四、未經調解或法院程序即強行要求漲租,無效
在日本的法律程序中,房東即便擁有調整請求權,也必須透過書面通知與調解程序進行。不走程序、強行要求漲租,不僅無效,也可能讓房東在後續紛爭中處於劣勢。
不想成為下個新聞主角?這三個契約關鍵點別忽略!
✔ 房東自保重點:
● 選對契約類型(定期 or 普通),掌握收回彈性。
● 搭配租賃保證公司,強化風險防範。
● 嚴格遵守契約條款,避免自行調漲租金或未經同意轉租。
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✔ 租客應注意:
● 確認契約是否屬定期制,了解續租可能性。
● 所有口頭約定應轉為書面紀錄。
● 如遇不合理調漲,應尋求法律協助或行政仲裁。
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契約精神,才是日本不動產投資的定心丸
買房只是起點,契約才是關鍵。日本契約文化的核心,不是保護房東或租客任一方,而是確保雙方在公平、透明的條件下建立長期合作關係。
無論你是房東還是租客,了解契約的法律邊界,是在日本租賃市場中穩健前行的第一步。
東京南青山不動產團隊,長年服務台灣買家與海外投資人,熟悉日本租賃制度與契約操作,協助您避開制度地雷,打造長期穩定的資產經營策略。
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