日本將自 2026 年 4 月 1 日起,對不動產所有權人的住所與姓名(法人為名稱)變更,課以申請登記義務。以往多屬任意辦理,實務上常出現登記簿資訊與現況不一致的情形;新制度的目的,是讓登記資訊維持可聯絡性,降低交易與公共管理的阻礙。
適用對象
個人與法人(含海外法人)名下的不動產,若發生住所或姓名/名稱變更,均屬義務化範圍。
申請期限
變更發生日起兩年內申請變更登記。逾期且無正當理由時,可能被處 5 萬日圓以下過料(行政罰)。就實務流程而言,通常會先由法務局催告限期申請,屆期仍未辦理的情形,才進入過料程序。
過渡規定
在 2026 年 4 月 1 日之前已發生但尚未登記的住所/姓名變更,原則上需要在 2028 年 3 月 31 日前補辦。
與相續登記的區別
2024 年 4 月 1 日起,相續登記已先行義務化:原則上自知悉相續之日起三年內申請,相應的違反行政機關所發布的命令而開罰的錢 也就是台灣說的罰鍰上限為 10 萬日圓。住所變更登記的兩年期限與 5 萬日圓上限,屬於另一條義務。兩者目的相同,都是為了降低「所有者不明土地」造成的市場與行政成本,但啟動條件與期限不同。
制度背景與目的
所有權人搬遷未申請變更時,公部門與交易相對人難以聯繫,可能影響:
• 公文送達與行政管理(例如公共事業、災害應對);
• 民間交易(買賣、抵押)程序與期程;
• 相續程序的啟動與後續產權整理。
義務化可提升登記資訊的即時性與可靠性,降低空屋、未整理相續案件累積的風險。
程序與所需資料(原則)
• 申請主體:權利人或其代理(海外持有人多由司法書士代理)。
• 資料:新住所/名稱的官方證明(個人為住民票等,法人為登記事項證明等)、申請書、委任狀(委任時)。
• 稅費:登記免許稅按標的件數計(通例為每件 1,000 日圓)。實際以法務局公告為準。另外別忘了給與司法書士的代辦費。
• 時程:依各登記所作業量與案件完整性而定。
負擔減輕與數位化
2026 年起同步導入「検索用情報の申出」與「職權更正(スマート変更登記)」:所有權人先提交用以連結住民資訊的關鍵資料,由登記官向相關機關核對後,得職權完成變更。此作法可減少當事人往返與資料蒐集成本,但仍需配合通知與確認程序。
對海外(台灣)投資人的影響與做法
• 個人名義:長期旅居或搬遷時,應主動檢視名下日本不動產的登記地址是否一致;必要時委任司法書士辦理。
• 法人名義:公司遷址後,除公司登記變更外,名下不動產的變更登記需另行處理;建議以資產清單為單位盤點與排程。
• 與交易的關聯:出售、設定抵押或辦理相續前,如登記地址與現況不一致,通常需先補辦變更,否則流程會延長。
• 內部控管:建立事件驅動的提醒(搬家、公司遷址、負責人更迭)與年度盤點,降低遺漏風險。
常見問題
1. 未在兩年內申請,一定會受罰嗎?
原則上先有催告程序;屆期仍未辦理且無正當理由的情況,才會處以罰鍰。正當理由的判斷由登記官依個案認定。
2. 相續登記與住所變更登記要先後順序嗎?
相續登記多為權利歸屬基礎,通常先完成相續,再視需要辦理住所變更。
3. 海外地址是否可以作為登記地址?
得以海外住所為登記地址,但在聯絡性與文件蒐集上應預作安排;實務上可透過代理人與「検索用情報の申出」分擔作業。
結語
住所等變更登記的義務化,使登記資訊與現況更一致,降低交易與行政的不確定性。對海外投資人而言,建立基本的合規流程(事件提醒、年度盤點、代理委任)即可平順因應。
內容一覽