土地免稅?建物含稅?誰要繳?何時繳?差額課稅?一篇看懂日本消費稅制度全貌
在日本買房或投資不動產時,常見的問題之一就是:
• 「買房還有消費稅? 」
• 「為什麼建物要課消費稅?土地卻沒有?」
• 「賣方是法人跟個人,消費稅差在哪?」
• 「淨收入超過 1,000 萬會變成課稅事業者?」
• 「買房時我會被政府課稅嗎?」
• 「未來出售房子,我到底需不需要繳建物消費稅?」
這些問題不只一般買家會困惑,甚至連投資家、經營仲介、跨國會計師也常需要完整釐清。
本篇文章將以日本《消費税法》為基礎,以 海外買家、投資者、法人持有者 都可理解的方式,深入解析日本不動產的「建物消費稅制度」。
目錄
1. 你買的不是一筆價錢,而是「土地+建物」
2. 土地為何永遠免稅?建物為何屬課稅資產?
3. 決定建物是否課稅的關鍵:賣方是否為「課稅事業者」
4. 買方需不需要向國稅局繳消費稅?
5. 淨年收 1,000 萬為什麼這麼重要?課稅事業者 vs 免税事業者
6. 出售建物時,真正要繳的不是「全部」,而是「銷項-進項」差額課稅
① 你買的不是一筆價錢,而是「土地+建物」(課稅性質不同)
雖然成交價看起來像是一筆金額,例如:
總價 5,000 萬日圓
但在日本不動產制度裡,實際上總價會拆成:
土地:非課税(ひかぜい)─法律排除於消費稅之外 → 永遠免稅
建物:課稅資產─是否真正課徵需看賣方是否為「課稅事業者」
▶ 範例拆解
總價:5,000 萬
土地:3,000 萬(非課税)
建物:2,000 萬(其中含消費稅 200 萬)
→ 土地免稅、建物才可能含消費稅
② 土地為何永遠免稅?建物為何屬課稅資產?
依《消費税法》第 6 條規定:
土地讓渡 → 法律規定的「非課税取引」
原因:
• 土地不會折舊
• 不屬於“消費”的範疇
• 政府避免提高土地價格,因此永久排除課稅
建物讓渡 → 屬「課稅資產」
原因:
• 建物會折舊、損耗
• 屬於貨物,具有消費特性
• 因此屬於消費稅課稅範圍
➡ 建物才有消費稅,土地沒有消費稅。
③ 決定建物是否課消費稅的關鍵:賣方是否為「課稅事業者」
建物是否課稅,100% 取決於「賣方身份」。
以下為完整分類:
情況 A:賣方是法人(公司)=課稅事業者
• 法人出售建物 = 營業行為
• 建物價金中會含 10% 消費稅
• 法人賣方向國稅局申報(銷項消費稅)
例:建物 2,000 萬(含稅 200 萬)
情況 B:賣方是個人→ 建物“不課税處理”
不課税=建物本質上屬課稅資產,但因賣方不是課稅事業者(非事業者或免税事業者),因此不課徵消費稅。
▲ 「不課稅」不同於「非課税」:非課稅是法律排除,如土地永遠非課稅。
個人出售建物的情況是:
✔ 建物本質屬課稅資產
✔ 但因賣方不是課稅事業者
➡ 因此屬「不課税」處理,不會課消費稅
情況 C:賣方為法人但營業額未達 1,000 萬 → 免税事業者 → 建物同樣“不課税”
• 雖然是法人
• 但因營業額不到 1,000 萬
• 法律定義為 免税事業者
➡ 不需要課消費稅
➡ 出售建物時也屬「不課税處理」
④ 買方需不需要自行向國稅局繳消費稅?
買方 一般情況下 不需要「直接向日本國稅局申報並繳納」建物消費稅。
✔ 你只需支付「含消費稅的價金」。(消費稅可視為賣賣價金的一部分)
✔ 課稅義務人(即消費稅申報者)通常是賣方(當其為課稅事業者時)。
若你(買方)為法人且本身是課稅事業者,該交易中所含的建物消費稅可能會成為你的「進項稅額控除」対象,但你並不是在該筆交易中單獨向稅務機關繳納該稅。
⑤ 年收 1,000 萬為什麼關鍵?課稅事業者 vs 免税事業者
日本判定是否為課稅事業者的標準是:
營業額 > 1,000 萬日圓 → 課稅事業者
▶ 課稅事業者(超過 1,000 萬)
• 出售建物時必須計算銷項消費稅
• 出租商用目的之空間(包含一般住宅,作為轉租營利目的使用)需收取消費稅
• 必須向國稅局申報
▶ 免税事業者(未超過 1,000 萬)
• 不課消費稅
• 出售建物時採「不課税處理」
• 不需要申報消費稅
大多數海外買家 → 都屬 免税事業者
⑥ 出售不動產時時,關於消費稅,真正要繳的不是全部,而是「銷項 - 進項」差額課稅
這是法人買家一定要理解的核心。
▶ 法人購買時支付的消費稅 = 進項稅額
▶ 法人出售時產生的消費稅 = 銷項稅額
真正要向國稅局繳的是:
銷項(你收的)-進項(你付的)= 淨應納消費稅
例:
購買建物時付過 200 萬消費稅(進項)
出售建物時產生 700 萬消費稅(銷項)
➡ 只需繳 500 萬消費稅(差額)
✔ 不是全部 700 萬消費稅都要你付
✔ 不是重複課稅
✔ 是差額課稅制度
※前提:法人必須是「課稅事業者」才適用差額課稅&購買時的建物消費稅必須「適格請求書」才能扣抵(補充:2023/10 以後,日本導入 インボイス制度(適格請求書等保存方式)
整體總結
✔ 土地為非課税,不會有消費稅
✔ 建物是否含稅取決於賣方是否為「課稅事業者」
✔ 賣方為個人或法人免税事業者 → 建物不課税
✔ 賣方為法人且超過 1,000 萬營業額 → 建物課稅
✔ 買方購買時不需向另向國稅局繳消費稅,但需支付含消費稅全額價金給賣方
✔ 法人or個人事業者,出售不動產時,建物消費稅採「差額課稅」:銷項-進項=應納稅額
✔ 談判經常以「含稅總價」為基準進行價格之交涉
在日本買房、投資、出租的過程中,稅務與法律名詞往往比物件條件更容易讓人混淆。
尤其像「建物消費稅」、「課稅事業者的判定標準」、「不課税與非課税的差異」等稅務制度,看似相似卻大不相同,一旦理解錯誤,不只會影響實際投報率,也可能在出售結算時產生額外稅負,甚至導致與買方或賣方之間的金額認知差異而衍生爭議。
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