ー 搞懂日本人買房邏輯,避開最常見三大地雷
日本房市長年以來以「價格穩定」「租金收益穩定」聞名,加上低利率環境、成熟的市場與相對透明的交易流程,讓許多海外投資人將日本買房視為穩健資產配置的選項。尤其在東京、大阪等大都市圈,日本不動產一直是亞洲資產配置熱門標的之一。
近年來,隨著不少台灣名人與網紅分享自身的日本置產經驗,強調報酬率與出租穩定性,日本不動產投資逐漸受到矚目。但在熱潮背後,也有一些值得關注的面向,例如未來轉手時的市場接受度、以及資產流動性的安排。
本篇文章解析海外投資人在日本置產最常遇到的退出困境,並提供三種實用的轉手策略,幫你避開日本買房地雷與購屋後悔的風險。
日本置產不是不能做,但必須做對!
在日本買房最關鍵的問題不是「可不可以出租」,而是:未來這間房要賣給誰?這個人會買單嗎?
根據國土交通省:2023年住宅流通統計資料,日本中古屋(既存住宅)交易數量超過十萬件,但絕大多數為日本本地居民間的轉讓,外國人參與比例極低。
這代表...若你購買的物件未來要轉手,潛在買家「有可能不是台灣人」,而是「日本人」!
建議每位想進場日本房產市場的投資人,務必思考以下三點:
① 你的購屋目的是什麼?自住還是收益?
② 你挑的物件,是投資人愛還是日本人也想住?
③ 社區環境、積立金制度是否健全?是否曾經執行修繕?
台灣 vs 日本人買房價值觀有什麼差異?
日本人認爲房子會貶值,自住就該買新的!
在日本,「房子會貶值」是普遍的國民共識。和台灣「房子會保值、甚至增值」的期待不同,日本人普遍認為:建物是消耗品,土地才是真正資產。
日本人傾向購買「屋齡 10 年以內」的新屋,用來「住」而非「增值」。
因此,一般自住買家在選擇購屋時,會將焦點放在:
1. 是否為新成屋(新築)
2. 建商品牌與售後保障
3. 通勤機能與日常生活便利性
日本投資人買中古屋不是例外,而是策略!
房子會折舊沒錯,但只要租金現金流穩定,就是資產。日本稅法稅務折舊制度允許將建物部分按年折舊計入費用,反而幫助投資人減少實質稅負。對投資型買家而言,建物折舊反而是一大優勢!
隨著屋齡增加,建物價格折舊,購買成本下降,房租卻不會同比下降,只要地段穩、租客穩,報酬率自然提升。
因此,許多日本本地投資人也會積極布局中古屋,特別是:
1. 格局實用
2. 管理完善、有修繕紀錄
3. 土地持分合理
4. 地段穩定、周邊有租屋需求
若以投資為目的,可以買高報酬中古屋,但要搭配「市場接受度」,這類物件,即使屋齡已久,仍能維持良好出租與資產效益。
日本修繕積立金制度:修繕積立金高不是缺點,而是轉售的「基本門檻」
日本重視對於未來修繕的參與意識,公寓住戶必須每月固定繳交「修繕積立金」,專款專用,用於未來的建物外牆、屋頂、防水、管線等中長期大規模修繕。
台灣買家有時會誤解「修繕積立金高=不好賣」,但實際上在日本市場中:
● 有執行修繕紀錄 → 被視為管理良好的社區
● 無修繕紀錄 → 可能被認定為潛在風險物件
所以,不是金額多寡問題,而是有無長期維護意識。
不是投報率高就一定好賣!
投資日本房產,除了看現在,更要想未來。有些物件,雖然在投資人眼中很吸引人,但在日本買家市場卻可能遇冷,搞懂台灣 vs 日本人買房價值觀差異,在穩健入手之餘,也能為未來轉手預留空間。
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海外投資人常忽略的日本買房地雷與轉售策略
雖然日本不動產具備租金穩定、價格波動小、制度成熟等優勢,但不少台灣投資人進場後,才發現「進場容易、退出不易」。這類投資後悔情況,多半源自與日本市場脈絡脫節的判斷,特別是轉售市場的主體並不是海外投資人,而是在地日本買家。
以下整理三大常見地雷與三項實務對策,協助海外買家在穩健入手之餘,也能為未來轉手預留空間。
常見地雷一:買到不符合主流需求的格局
在台灣,大坪數或可改裝成民宿的物件往往被視為高報酬潛力物件。但在日本,自住型買家才是中古屋市場的主要買盤。隨著少子化與高齡化加劇,日本家庭結構不斷轉變,小家庭與單身族群成為市場主力,對格局與坪數有明確偏好。
● 日本市場主流為 1LDK～2LDK,小家庭與單身族群為主要客群。
● 大坪數物件雖具吸引力,但轉手族群少,流動性與接手意願較低。
● 若地段或格局過於特殊,將面臨轉售時的需求斷層與議價壓力。
常見地雷二:忽略社區條件與修繕紀錄
許多海外買家習慣將注意力放在物件本身(例如地點、實質報酬率),但對日本人來說,社區整體管理品質才是決策關鍵之一。
應特別注意以下幾點:
● 修繕積立金是否充足、大樓是否有委託管理公司進行管理、或是是否依長期修繕計畫執行?
● 是否曾有大規模修繕紀錄?
● 管理公司是否專業穩定、有定期溝通與透明報告?
在日本,管理費修繕積立金高並不是扣分,而是基本門檻。未曾進行過修繕的社區,會被視為潛在風險,影響未來成交價格與買家信心。
常見地雷三:資訊不對稱與缺乏轉售管道
對海外投資人而言,日本市場雖透明,但語言與制度差異仍可能形成資訊落差。即使物件條件優良,若:
● 沒有在地轉售資源
● 不熟悉當地買家習慣
都可能導致房產在市場上的曝光度不足,轉手週期拉長甚至價格受限。
日本買房三大轉售策略:降低風險、提升流動性
建議1:投資為主客群:選擇「市場接受度高」的小戶型物件
自住與投資市場高度重疊的物件類型,具有最佳流通性與彈性。建議選擇:
● 格局標準(1LDK、2LDK)
● 屋齡新(10 年以內)或 管理紀錄清晰的中古屋
● 距離車站 10 分鐘內,生活機能完整的地段
此類物件不僅好出租,也能吸引自住買家,具備雙重退場優勢。
建議2:檢視社區修繕紀錄與管理狀況公
投資前務必取得並評估以下資料:
● 長期修繕計畫書
● 修繕積立金累積狀況
● 管理公司有無
● 是否有過大修繕紀錄(如外牆、公用部分等)
選擇管理制度良好、入住率高、規章明確的社區,能大幅降低後續轉售風險。
建議3:與在地專業團隊合作,建立「出租+轉售」雙軌策略
與熟悉日本法規與市場的專業顧問合作,能從購買初期就同步規劃未來資產運用方式,例如:
● 初期以出租為主,建立穩定現金流
● 持有期間由在地團隊協助物件維護與市場追蹤
● 預先準備未來轉手所需資料與行銷策略
這樣的策略不僅提升資產靈活度,也增加物件在次級市場的競爭力。
結論
在日本房市投資中,真正左右投資成敗的,往往不僅只有租金或價格,而是超前部屬考量到售出時,「能否順利脫手」。提前設想退出策略。了解在地市場習慣,並選擇正確的夥伴,才能確保投資不僅進得去,也能退得出。
如果你正考慮未來要在日本買房,務必將「退出策略」列入投資評估項目中,避免落入常見的日本買房地雷。
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