日本代租代管的三大陷阱+解法一次看懂
隨著台灣民眾對海外置產的關注逐年升高,日本不動產成為許多人資產配置的熱門選項。特別是東京港區、南青山、品川、新宿等區域,因其高保值性與穩定租賃需求,吸引大量海外投資人進場。
在考慮日本置產的投資人中,許多人為了省時省力,會選擇將物件交由代租代管公司或採取包租代管模式。但你知道嗎?有一種風險,比租客斷繳房租還難防,那就是——代管公司「不匯款」。
本文將透過真實案例解析風險來源,並提供避險建議與實用對策,協助你安心投入日本不動產投資與物業管理。
真實案例:東京房東連三月收不到房租,竟是代管公司搞鬼?
一位台灣投資人透過某間知名公司在東京購入1LDK公寓,並委託該公司包租代管,合約內容也載明了每月租金金額與服務內容。房子很快就租出去了,租金也不算低,但過了一個月、兩個月……帳戶始終空空如也。
聯絡代管公司,對方以「系統更新」、「財務流程延誤」等理由拖延。直到第三個月,他忍不住直接聯絡日本當地的租客,才驚覺——租客其實每月都準時匯款!
問題根本不在租客,而是代管公司挪用租金、延遲撥款。這類情況在海外置產市場中並不少見,對遠距離經營、無法時常親自前往的海外房東來說,幾乎無從掌握,無疑是極大風險。
如何辨識不可信任的代租代管公司?三大警訊告訴你
在日本進行海外置產,代租代管服務是協助房東省時省力的重要角色。然而,若選錯業者,後果可能不只租金延遲,更可能牽涉資金損失、法律糾紛。以下是三個常見的風險警訊,幫助你事前辨識不可信任的代管公司:
1. 財務報表不清楚
一間專業的物業管理公司,應能定期提供詳細的「租金收支報表」、「修繕報價單等支出明細」,甚至是包含稅務代扣等資訊的匯總資料。
風險徵兆:
● 拒絕提供租金收支報表,只給模糊的數字摘要
● 針對非定期支出項目,不附上報修單據,帳目難以核對
● 租金入帳時間與金額不一致,業者說詞模糊不清
2. 拒絕每月匯款,藉口手續費高 部分業者會聲稱「國際匯款手續費太高」、「需累積半年才劃撥一次」,這其實是轉嫁金流壓力給房東的手法。
風險徵兆:
● 未載明匯款時間與機制(如固定每月20日匯款)
● 屋主要求撥款時,業者以「需等待數月」為由推託,顯示租金疑似已遭挪用,風險極高
● 拒絕回答明確的匯款時間
3. 窗口頻繁更換、聯絡困難 穩定的客服與窗口制度,是物業代管服務的基本要求。若發現窗口時常更換、聯繫困難、回覆時間過長,可能代表業者管理內部混亂,或根本沒有在處理你的物件。
風險徵兆:
● 每次聯繫都是不同窗口,無人掌握過去紀錄
● 客服僅限日文,無提供中文或英文支援
● 發生問題時無人負責、推來推去
遇到代管公司不匯款,怎麼辦?三步驟釐清與止損
步驟一:釐清問題源頭——是租客沒付?還是代管沒匯?
未定期收到租金時,要求代管公司提供完整「收支明細」與「金流證明」。若對方無法提出合理資料、態度敷衍、找不到人,建議直接找尋新管理公司,更換物業代管業者,保證自身安全。
可要求日方提供「收支明細」,這是日本房屋租金收取時的重要憑證。
步驟二:確認代管公司有問題?立即換人!
依據合約條款,以書面(或電郵並留存紀錄)方式解除委託契約,並準備以下資料移交給新業者:
● 租賃契約書副本
● 不動產謄本(登記簿)
● 租客資料(包含在留卡影本、聯絡方式)
● 物件照片與鑰匙紀錄
同時保留對方延遲撥款的證據截圖、信件往來,以備日後求償使用。
步驟三:重新簽約時加入防堵條款
選擇新代管業者時,請注意合約中是否包含以下關鍵保障:
● 每月固定匯款時間(如每月20日前)
● 逾期賠償條款(如逾期未付應有違約金)
警惕業者提出「半年結一次」等模糊金流安排,這些都是高風險徵兆!
如果已經損失租金,海外房東該怎麼辦?
若你已經遇到代管公司惡意拖延租金,甚至無預警中止聯繫,這時該如何止損與求償?以下提供三條可行路徑:
1. 民事求償:以違約責任為主張,爭取損害賠償
根據《日本民法》第415條,若一方違反契約造成他方損害,原則上需負損害賠償責任。
不動產管理公司未轉交租金或未通知租戶退租,均屬債務不履行,可依民法第415條請求損害賠償。你可主張代管公司未履行合約中之按月撥款義務、或擅自挪用租金,向法院提告並請求賠償。
此外,不動產管理公司應盡善良管理人義務(民法第644條)。管理公司作為受任人,負有高度注意義務,包括及時轉交租金、通知房東重要事項等。違反此義務可導致賠償責任。
若管理公司故意挪用租金,可能同時構成不法行為,適用《日本民法》第709條不法行為責任。
所需準備:
● 合約書
● 所有來往通訊紀錄(email、LINE、WhatsApp 等)
● 未匯款的金額證明(租金記錄 vs. 實際入帳)
2. 尋求法律協助:透過公會與法律資源取得支援
可考慮以下三種資源:
a. 東京地方律師會(Tokyo Bar Association):設有針對外國人的免費諮詢日
https://www.toben.or.jp/
b. 國民生活中心(Consumer Affairs Center):接受代管糾紛申訴,並可協助調解
https://www.kokusen.go.jp/
若您尚未進入訴訟程序,建議優先透過上述機構嘗試調解或初步法律諮詢。
若你有配合律師事務所或在地不動產公司,也可請其協助初步審查與判斷是否構成違法。
若未能達成協議,亦可由律師代為提出小額訴訟(少額訴訟制度),適用於140萬日圓以下的金額爭議,流程簡化,時程較短。
3. 刑事報案:若涉挪用或詐欺,應立即報警
若代管公司有明顯惡意行為,例如「冒領租金不入帳」、「假報租客斷繳事實」,已不單純是民事爭議,而可能構成「業務上背任罪」或「詐欺罪」,可向警察機關提出告發。
提醒:報案流程需提供下列文件:
● 原始合約與收款紀錄
● 租客付款證明(可協請租客協助出具)
● 對話紀錄與金流證據(建議翻譯為日文備存)
若你身在台灣,建議尋求台灣律師與日本協力律師事務所的配合,以利程序進行。
結語:購買物件只是置產的起點,找到值得信賴的管理者,才是真正守護資產的關鍵。
對許多海外房東而言,買下日本的不動產,或許是一次精心布局的投資。但真正能讓資產穩定增值的,不是那張不動產登記書,而是你是否選對了長期陪伴的夥伴。
代租代管服務,就像你的分身,替你處理每一筆租金、每一次修繕、每一位租客的應對。若這個環節失守,再好的物件也可能變成沉沒成本。
東京南青山不動產提供從購屋、裝修到租賃管理的一條龍服務,不只幫你租得出去,更保障你穩定收到租金。
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