房仲廣告看不到的細節
1️.「徒步7分」真的只是7分鐘嗎? — 只有仲介才知道的體感距離陷阱 —
日本不動產廣告常會寫:「〇〇車站 徒步7分」
聽起來好像還不錯,但我們房仲都知道 ——
這個「7分鐘」,只是用地圖工具按步行時速換算出來的「理論值」!
實際上,你會碰到很多現實中的變數,例如:
上下坡多
→ 像是東京的話,特別是在赤坂地區,很多「高台住宅」地形,上班走完直接當健身房,帶小孩或長輩根本不方便。
下雨天沒遮蔽、夏天烈日無死角
→ 有的路線人行道很窄,還貼著大馬路跑,機車汽車從旁邊呼嘯而過,走起來壓力山大。
行李拖不動、推車卡住
→ 特別是投資用或打算出租給外國租客的物件,這些都是入住者會在意的「居住舒適度」。
➡ 這些都會影響實際體感距離,建議需要實際住的客戶們實地走一遍
2.樓層越高越好?其實不一定 — 高樓層盲點—
許多第一次買日本不動產的朋友常說:
「我想要高樓層、採光好、景觀佳」
但你知道嗎?樓層高 ≠ 一定好住,有些高樓層其實「看起來亮眼、住起來災難」。
以下是我們觀察到的幾個常見問題↓
舊大樓的電梯等待時間長,而且很多大樓只有1台電梯
築年數超過30年以上的物件,很多都只有一台小型電梯,
尖峰時間等很久,搬家或送貨時甚至要排隊用。
更別說一些電梯內沒有監視器、沒有換新,對單身女性或家長來說,安全感會大打折扣。
熱島效應嚴重,夏天悶得像烤箱
高樓層雖然風景好,但如果是屋頂下方的最上層,
到了夏天就像蒸籠,冷氣不夠力會熱到懷疑人生。
景觀被遮蔽=買貴了 — 你以為的「永久棟距」,其實可能只是暫時的空地 —
高樓層有時最吸引人的,不是格局,而是那一片開闊的視野。
「每天看到夕陽、遠眺晴空塔、第一排」——這樣的廣告詞常讓人心動下訂。
但你知道嗎?很多景觀,其實是短暫的。
日本都市土地稀少,不少目前看起來「前面空空的」地段,其實早就被建商收購、或準備開發。
你今天看出去是停車場是空地,將來可能就變成高樓層辦公大樓。
一旦被擋,原本的景觀戶價值大打折扣,但你卻是以「景觀房的價格」買進的。
3.投報率5%真的拿得到嗎? — 你該知道「表面 vs 實際」的差別 —
日本不動產廣告上常看到:「年投報率5%」「預估租金回報6%」
看起來好像比銀行定存強太多,但實際上真的能拿到這個數字嗎?
答案是:通常沒那麼高。
因為你看到的,幾乎都是「表面投報率(Gross Yield)」,
但真正影響你口袋的是「淨投報率(Net Yield)」。
表面投報率 = 年租金 ÷ 購入價格
(看起來不錯,但沒扣掉任何費用)
✔ 淨投報率 =
【年租金 - 經常性支出 - 空室損失 - 稅金等】 ÷【總投入成本】
那些你必須算進去的「真實成本」:
✔ 經常性支出:
・管理費・修繕積立金
・物業代管費
・固定資產稅・都市計畫稅
✔ 空室損失:
・沒人租期間的0收益
・再出租時要給仲介的新租客介紹・廣告費
・室內清潔、設備更新費用
✔ 初期費用(常被忽略但一定要算入成本):
・登記規費・司法書士手續費
・匯款與換匯手續費
・不動產取得稅(取得後半年～1年內繳納)
・仲介費(物件價格的3%+6萬日圓+稅)
・印紙稅(依照契約金額)
・火災地震保險費
為什麼這些都要算進「投報率」?
因為這才是你實際從資產中賺到的利潤。
如果只看表面數字,忽略這些隱形成本,
結果就是「帳面投報5% → 實拿3%不到」,
甚至可能還倒貼維修費或租不出去。
結語:買日本房子,不只看條件,更要看「實際生活感」與「真實收益」
看房的時候,很多人會被「樓層高」「距離近」「投報率高」這些字眼吸引,
但只有實際帶看過上百個物件的仲介才知道 ——
真正在意的,其實是你每天住起來舒不舒服、出租起來穩不穩定、未來轉手會不會後悔。
我們希望這系列的內容,能讓你了解更多「看不出來但很重要」的細節:
✔ 徒步幾分鐘不代表真的近,實際走過才知道體感差異
✔ 高樓層不一定好住,外在風險你評估了嗎
✔ 投報率不是愈高愈好,而是要計算出來的「淨收益」才有意義
房子不是只靠照片和表格選的,真正好的物件,是符合你的需求,經得起時間檢驗的選擇。
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