在日本買房、投資、出租的過程中,你一定會遇到許多專業名詞。即使房仲有解釋,也常讓人心想:「這到底是什麼意思?」
延續 Part 1 的基礎篇,這次我們將針對 稅務與法律相關 的不動產術語進行深入解析,幫助海外投資人與房東快速掌握重點,避免交易與持有過程中的誤解與風險。
稅務篇
► 取得房地產時
● 不動產取得稅:固定資產稅評價額3%-4%,一次性由地方政府課徵。
● 印花稅:依契約金額5000～48萬日圓,於簽署買賣合約時繳納。
● 登記免許稅:申請所有權移轉登記時繳納,稅率約2%(部分情況可減免)。
▲ 仲介費與司法書士手續費(非稅但常見支出)
► 持有房地產時
● 固定資產稅:約1.4%/年,根據評價額計算,每年6月由市政府寄送繳費單。
● 都市計劃稅:課徵於位於市街化區域的不動產,稅率最高為 0.3%/年(由各自治體決定,部分地區可能低於此上限),與固定資產稅一併課徵。
▲ 管理費與修繕積立金(非稅但常見支出):多見於公寓、華夏、超高層大樓型物件,每月固定收取。
► 出租房地產時
● 源泉徵收:房東若是非居住者(未在日本連續居住滿 183 天)將日本不動產商用出租時,承租人須自租金預扣 20.42% 繳稅,房東可於年度報稅後全額退還。
● 地方住民稅:原則上僅對居住者課徵(約 10%),非居住者通常免徵,特殊情況須依所在地機關確認。
► 售出房地產時
● 日本所得稅:依房租淨所得額採累進稅率課稅
● 讓渡所得稅(似房地和一稅):
○ 持有不滿5年:課稅30%
○ 持有超過5年:課稅15%
● 源泉徵收:非居住者(未在日本連續居住滿 183 天)出售日本不動產時,買賣雙方為非自住用住宅情況下,買方需依規定自成交價款中預扣 10.21%,並代為繳納給稅務局,之後賣方需透過年度報稅後,稅務局將會全額退還給賣方。
▲ 印花稅:如另立讓渡契約時仍需繳納一次。
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法律/契約篇
► 媒介契約(媒介契約/Brokerage Agreement)
與房仲公司簽訂的委託契約,主要分為:
● 專屬專任媒介契約:只能委託一間房仲,並限制自行找買家
● 專任媒介契約:可自行找買家,但只能委託一間房仲
● 一般媒介契約:可同時委託多間房仲
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► 重要事項說明書(重要事項説明書)
由不動產經紀人簽署並解說,內容涵蓋物件狀況、權利關係、法令限制等,是保障買方權益的重要文件。
實務上常見爭議:
1. 未充分揭露瑕疵或限制
○ 物件屬於文化財產或景觀保護區,重建時受到高度限制,卻未在文件中載明。或是位於航空噪音影響區,日常噪音頻繁,卻未揭露限制。
○ 建物有增建部分未經合法登記,未於文件中揭露,導致買方日後無法辦理重建或融資。
2. 未明確標示附帶債務或費用
○ 如必要支出的管理費、修繕積立金等金額紀載模糊,導致買方低估持有成本。
3. 管理規約或使用限制未完整揭示
○ 公寓禁止養寵物、禁止民泊、停車位抽籤制等,未在文件中清楚標明。
東京南青山不動產建議您:
● 在簽署前,針對稅務、用途限制、租約承繼等項目逐條確認
● 委託熟悉日本不動產的顧問或律師審閱
► 管理規約(管理規約/Building Management Rules)
公寓或大樓的住戶規範,內容可能包括:是否可飼養寵物、室內裝修限制、公共空間使用規則
海外投資人常見誤區:
1. 以為可以自由出租 很多投資人購屋後才發現,管理規約禁止短期出租、禁止民泊・Airbnb 、禁止事務所登記等等,直接影響原本的使用目的計畫。
2. 忽略裝修限制 有些高級公寓規定室內裝修需經管理組合批准,並限制施工時間與方式,若計劃翻修再出租,可能導致進度延遲與額外成本。
總結
與租賃相關的術語相較,買賣、稅務、法律名詞的影響更長遠,不僅關係到物件的價值與收益,還牽涉到交易安全與權利保障。建議在簽約前,務必向專業人士確認每個名詞的含義與影響,避免因理解錯誤而造成損失。
東京南青山不動產專精於 日本東京港區、青山、南青山地區 的不動產買賣、設計、建設與租賃管理,並在 台灣高雄與香港 設有據點,長期服務來自 50 多個國家 的海外投資人與移居者。我們熟悉 跨國交易流程、稅務規劃與法律規範,能針對海外買家需求,提供全程顧問與一條龍服務。
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