在日本不動產投資市場中,借地權物件 經常因為價格相對低廉而受到關注。然而,投資人若僅僅知道「便宜」,卻不了解背後的法律架構與風險,很可能誤判。借地權分為 地上權(物權) 與 租借權(債權),其中 地上權 在法律性質、存續保障與流通性上,都與租借權有著本質差異。本文將深入探討 日本地上權 的定義、歷史、法律規範與投資價值,並結合實務案例,協助投資人全面理解。
1、地上權與租借權的差異
在日本法律中,借地權可細分為兩種類型:
• 地上權(ちじょうけん / Chijōken)
o 性質:屬於 物權。
o 特徵:可對抗所有人(包括第三人),具備絕對效力。
o 承租方無需地主同意,即可 轉租、轉讓、繼承,甚至設定抵押權。
o 法律保障強,被視為接近土地所有權的權利。
• 租借權(しゃくちけん / Shakuchiken)
o 性質:屬於 債權。
o 特徵:僅對地主有效,轉讓或重建時通常需要地主同意。
o 流通性差,貸款也較困難。
2、舊法借地權(地上權)的歷史背景
日本的借地制度可以追溯到 1921 年制定的 舊借地法。當時地主階級勢力龐大,立法者為了保護相對弱勢的借地人(多為一般住戶或商家),賦予了極為強大的權利:
• 契約期間
o 堅固建築(RC造等):至少30年
o 木造建築:至少20年
o 若契約未定:堅固建築推定 60年,木造推定 30年
• 更新保護
即使契約到期,除非地主有「正當事由」,否則不得拒絕更新。實務上,借地人可以近乎 半永久 使用土地。
即使契約到期,除非地主有「正當事由」,否則不得拒絕更新。實務上,借地人可以近乎 半永久 使用土地。
3、地上權的法律規範(現行民法)
根據 日本民法第265條至第268條,地上權的主要規定如下:
• 第265條(定義)
地上權是指在他人土地上,為擁有工作物(含建築物)或竹木,而使用土地的權利。
• 第266條(地代)
設定地上權時,不一定要約定地租;即使沒有地租條款,契約仍然有效。若有地租,則準用租賃相關規範。
• 第267條(相鄰關係的準用)
地上權人與土地所有人、相鄰地上權人之間,適用相鄰規定(例如界線、通行、水流等)。
• 第268條(存續期間)
o 若契約未定期間,法院可裁定 20～50年 之間。
o 若地上權目的為建築物,則 不得少於30年(依《借地借家法》第3條)。
o 有地租的情況下,放棄地上權需提前一年通知,或支付一年租金。
4、 投資地上權物件的優缺點
優點
• 價格較便宜:通常比所有權物件低 2～4成。
• 免繳土地稅:不需負擔固定資產稅、都市計畫稅。
• 權利穩定:尤其是舊法地上權,使用保障極強。
缺點
• 流通性差:市場買家有限,轉售不易。
• 貸款限制:銀行對地上權物件融資較保守,貸款成數偏低。
• 更新費用與年限:部分地上權需支付更新費,且剩餘存續年限短會影響價值。
5、購買前必問的四大重點
投資地上權不動產時,務必向仲介或管理公司確認:
1. 契約期間:目前剩餘幾年?舊法還是新法?
2. 更新費用:更新時是否需要支付費用?費用多少?
3. 地主協議:是否有正在進行或規劃的更新談判?
4. 土地買回可能性:地主是否有出售土地持分給地上權持有人之計畫?
6、結論|地上權適合什麼樣的投資人?
對於想進入日本不動產市場,但預算有限的投資人來說,地上權物件 是一個價格相對便宜、稅負低、使用權穩定的選擇。
然而,它的流通性、貸款難度與剩餘年限,都是需要謹慎評估的重點。
內容一覽