專業策略能讓最終成交價拉高3%-5%!您的仲介只會接案,還是會談判?
想出售日本不動產,卻不知道流程怎麼走?日本不動產交易制度雖成熟,但對海外屋主或第一次出售的人來說,估價策略、稅務規劃和議價能力銷售經驗才是決定最終收益的關鍵。
以下將以實務角度,為您完整說明日本不動產的標準出售流程,讓您在出售前就能掌握時程、風險與「賣得好」的關鍵重點。
Step 1| 出售諮詢與基本資料確認:啟動專業策略
出售日本不動產的第一步,不是馬上「開價」,而是由專業仲介協助進行初步諮詢與資料整理,判斷最佳出售時機與策略。
• 屋主需提供:物件所在地、類型、持有年數、購入價格、是否出租中(含租約內容)、個人或法人名義。
• 專業仲介的價值:協助屋主判斷「現在適不適合賣」、「該用什麼策略賣」,而不是單純接案。
Step 2|現場勘查與專業估價:鎖定最佳開價區間
空屋案件,日本不動產出售一定會進行實地勘查(現調)。專業仲介會綜合評估,決定一個既能快速成交又能最大化收益的開價策略。
• 估價考量因素: 周邊近期成交案例、建物年數、管理狀況、租約穩定度、土地條件與未來發展性。
• 重點提醒:日本的「市價」&「成交最佳價」。專業的開價策略會直接影響最終成交金額與出售速度。
Step 3| 簽訂出售委託契約(媒介契約):決定資訊控管權
確認出售方向後,會與仲介公司簽訂「媒介契約」。選擇適合您的契約類型,是保護高價或隱私性高物件的關鍵。
• 建議策略:對高價或隱私性高的物件,建議採用「專任媒介」,以避免資訊過度流通影響價格。
Step 4|物件行銷與買家篩選:精準而非全面曝光
日本不動產出售並非「全部公開越好」,專業仲介重視精準行銷和買家篩選,以減少時間成本和資訊風險。
• 常見行銷方式: 專業物件資料書(販売図面)、定向推介既有投資客/法人、私下介紹(未公開物件)。
• 專業篩選價值:專業仲介會事先篩選買家,避免無誠意洽詢,確保洽談對象具有資金實力。
Step 5|價格談判與買付申請(買付證明):決定最終利潤
當買方提出「買付證明書」時,專業的談判能力是拉高最終成交價的黃金時刻。
• 買付書內容: 出價金額、希望交屋時間、付款方式(現金/貸款)。
• 成交金額的關鍵點:仲介將協助屋主評估價格、與買方進行條件談判、協調交屋與付款時程。交易經驗!!!以及~專業談判能力!!!直接影響最終成果。
Step 6|簽署買賣契約(売買契約):確保權益與支付訂金
雙方條件談妥後,即進入正式簽約。日本契約內容細緻,仲介會確保您了解所有法律責任。
• 契約重點: 物件現況說明、瑕疵擔保責任、解約條件與違約金、稅費與交屋安排。
• 資金安全:通常簽約階段收到訂金(手付金),約為成交價的5-10%。
Step 7|交屋、尾款收取與所有權移轉:遠端作業支援
最後階段由司法書士與銀行配合辦理,確保所有權順利轉移。
• 主要程序: 尾款支付、所有權移轉登記、抵押權塗銷(如有)。
• 海外屋主特別注意:專業仲介通常會協助遠端簽署、日幣匯款(代收代付)與專業的文件處理,確保海外屋主無需親自到場也能順利完成交屋。
Step 8|稅務申報與後續支援:節稅規劃比提高售價更重要
出售日本不動產後,仍需面對稅務責任。妥善的稅務規劃,能實質增加您的淨收益。
• 需申報稅目: 譲渡所得稅(資本利得稅)、非居住者預扣稅、法人/個人稅務差異。
• 專業支援:專業仲介通常會引介日本税理士,提前規劃稅務結構,協助完成申報流程。
總結:日本不動產出售,選擇對的「談判者」是成敗關鍵
日本不動產的出售流程雖然制度完善,但真正影響結果的,是估價策略、行銷方式、經驗及談判能力。
若您希望:
出售過程安心、省時
了解哪個價格帶最快出售?或是獲取高利潤
海外出售也能順利完成
選擇熟悉市場、具備專業議價實務經驗的團隊,會是影響成交成敗和您最終收益的關鍵。
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