過完農曆新年,隨著資金重新盤點與年度計畫的啟動,許多資產家面臨同一個問題:在波動的 2026 年,什麼樣的資產能同時兼顧「防禦性」與「成長性」?
過去兩年,日圓匯率的波動與日本央行的貨幣政策牽動著全球投資人的神經。站在 2026 年的時點回看,日本不動產已從單純的「低價收租」轉型為「實體資產的價值重估」。對於預算在 5,000 萬至 1 億日圓的投資者而言,這不僅是買一間房,更是一場關於跨國資產結構的布局。
2.0 時代的轉折:從「通縮」走向「通膨」的日本
日本經濟在 2026 年展現了截然不同的面貌。隨著薪資與物價的同步增長,房地產作為「抗通膨」工具的屬性愈發明顯。
租金結構的改變: 過去日本租金以「穩定」著稱,但在通膨環境下,新簽約物件的租金調幅已顯著提升。對於持有實體房產的業主來說,這代表了現金流的韌性。
利率與利差
即便日本利率有所微調,但相較於全球其他主要經濟體,日本的融資成本與租金投報率之間目前!!仍保有健康的「利差」。大家要看到我們這邊說的是目前!!
為什麼我們特別強調「目前」?
即便 2026 年日本利率已出現微幅調整,但相較於全球主要經濟體,日本仍然維持著一個罕見的結構——
融資成本,與實際租金投報率之間,仍存在明顯且健康的正向利差。
這也是我們在討論日本房產配置時,會特別強調「目前」這個時間點的原因。原因並不複雜,而是來自三個同時存在、但不會永遠並存的條件。
第一、日本利率調整的節奏,仍屬於「政策修正」,而非緊縮循環。
相較於歐美已歷經多次大幅升息,日本目前的利率變動,本質上是從極端寬鬆回到相對正常水位。
這意味著,對房地產融資而言,成本上升是可預期的,但幅度仍然溫和,並未侵蝕到現金流的結構安全。
第二、租金端的反應,正在慢慢追上,而不是已經反映完畢。
日本長期通縮下,租金調整向來滯後。
但在企業薪資調升、都市回流、外籍人口增加的背景下,2026 年反而是租金剛開始進入調整期的早段。這使得房產的收益端,仍保有向上的彈性空間。
第三、全球資金成本上升,反而讓日本的「相對優勢」被放大。
當多數市場的融資成本與不動產投報率之間已趨近甚至倒掛,日本仍維持著一段可計算、可承受的利差。
這不是因為日本沒有風險,而是它的變動速度,比世界慢了一拍。
也正因如此,我們才會反覆提醒客戶——
這是一個「結構仍在、但不會永遠存在」的時間窗。
中立觀察:2026 年需留意的風險要素
在看好市場的同時,專業的投資者更需關注以下變數:
修繕成本與管理體制: 隨著日本工資漲幅,建築維護與管理費的支出也在上升。在選擇物件時,必須詳閱長期的修繕計畫書,避免未來隱藏支出侵蝕獲利。
融資門檻的變動: 銀行對於海外借款人的審核更趨嚴謹,自備款比例與法人設立的必要性,需在進場前先行評估。
地段的兩極化: 日本房市已進入「強者恆強」的時代。缺乏交通便利性或人口支撐的蛋白區,即便投報率看起來誘人,仍需警惕未來資產價值的流失。
結語:資產配置是時間的藝術
不動產投資從來不是短線投機,而是一場關於時間的馬拉松。2026 年的日本,正處於資產價值重新定義的關鍵年份。對於高資產族群而言,透過實體房產將部分資產日圓化,不僅是避險,更是為整體的資產組合建立一道防禦長城。
東京南青山不動產。深耕東京房市,致力於提供第一線、中立且具透明度的市場數據,協助資產家在變動的環境中找到最穩健的配置方案。
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