日本房地產市場是否已來到高點?三菱地所Real Estate Services於18日公布2026年度第1季「不動產市場調查報告」摘要版。調查顯示,超過半數第一線業務人員認為目前房地產買賣市場已處於高峰,不過,認為市場已越過高點、開始進入降溫階段的比例也明顯增加,反映日本房市正逐漸出現轉折訊號。
本次調查以三菱地所Real Estate Services第一線業務人員為對象,於6月2日至12日透過網路問卷進行,其中不動產買賣取得265份有效回答、辦公室租賃77份、住宅租賃78份。
逾半業務認為房市已達高峰,市場降溫看法快速增加
在不動產買賣市場方面,有50.9%的受訪者認為目前整體市場「正處於高峰」,雖較前次調查下降1.2個百分點,仍維持在五成以上。
值得注意的是,認為市場「已越過高峰,轉入衰退階段」的比例達27.9%,較前次調查大幅增加16.3個百分點,顯示第一線對市場降溫的感受正在快速升高。
業務人員也反映,日本房市正受到利率及營建成本上升影響,包括「利率上升後,部分物件已無法符合投資標準」、「營建成本持續上漲,導致土地取得愈來愈困難」等。
對未來3個月的市場展望也轉趨保守。預估市場仍處於高峰的比例降至44.9%,認為將轉入衰退階段的比例則進一步提高至34.0%。
飯店投資最熱,近9成業者維持積極收購
若從不同類型不動產來看,日本開發商及不動產公司的收購意願仍存在明顯差異。
其中以飯店最為熱門,回答收購態度「積極」或「偏積極」的比例合計高達89.8%,接近九成。
辦公大樓及住宅類不動產的收購意願也維持相對高檔。不過住宅市場受到營建成本高漲影響,回答「偏保守」或「保守」的比例有所增加。
另一方面,專業投資機構對住宅、辦公大樓及飯店等主要不動產類型,仍維持較高的投資意願。
辦公室供不應求,86%認為市場已接近或位於高峰
辦公室租賃市場則持續維持熱度。
調查顯示,有40%的受訪者認為目前辦公室租賃市場「正處於高峰」,較前次調查增加9個百分點;另有46%認為市場「正在接近高峰」。
換句話說,合計有86%的第一線業務認為,日本辦公室租賃市場已經接近或位於景氣高點。
部分業務人員甚至表示,由於辦公室空置率偏低,即使市場仍有租賃需求,「手上也沒有足夠的物件可以介紹」,反映部分區域優質辦公空間供給吃緊。
展望未來3個月,34%受訪者預估市場將處於高峰,49%認為將接近高峰,整體趨勢並未出現明顯變化。
住宅租賃市場同樣高檔,54%認為已達高峰
公寓住宅租賃市場的高檔態勢則更加明顯。
調查中有54%的受訪者認為目前住宅租賃市場已處於高峰,較前次調查大幅增加29個百分點。
對未來3個月的看法也相當接近,目前仍有52%的受訪者預估市場將維持在高峰,顯示日本住宅租賃市場短期內可能持續呈現高檔盤旋的狀態。
整體而言,日本不動產市場目前呈現「租賃市場維持強勢、買賣市場開始出現降溫訊號」的分化局面。尤其隨著利率及營建成本上升,第一線業者對買賣市場已越過高峰的警戒感明顯提高;但飯店投資以及辦公室、住宅租賃市場,目前仍維持相對強勁的市場動能。
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