日本公寓大樓面臨修繕基金不足問題,隨著物價、人工及工程成本持續上漲,管理公司也開始傷腦筋。日本一般社團法人「公寓管理業協會」27日公布「2026年公寓管理公司現況調查」,結果顯示,面對長期修繕計畫可能出現資金缺口,多數管理公司將「提高修繕基金」列為首要對策,但實務上卻經常因住戶反對而難以推動。
本次調查以協會329家會員公司為對象,於4月至7月進行,共有290家公司回覆,回收率達88.1%。
調查涵蓋「長期修繕計畫的修繕基金不足」、「住商混合及高樓型公寓管理」、「防災措施」、「因應物價上漲」、「管理人員招募狀況」以及「管理公司擔任管理者制度」等6大項目。
修繕基金不夠怎麼辦?第一選擇仍是「漲價」
針對長期修繕計畫可能面臨的修繕基金不足問題,調查管理公司過去一年曾向受託管理社區提出哪些改善方案,最多的是「調高修繕基金」,共有272家公司曾提出。
其次為「重新檢討長期修繕計畫,例如延長修繕週期」,共有237家公司;另有190家公司曾建議「延後修繕工程或降低工程規格」。
對於依照現有長期修繕計畫推估,未來確定可能出現資金不足的社區,管理公司考慮提出的方案也大致相同,包括273家公司考慮調高修繕基金、240家公司考慮調整長期修繕計畫,另有182家公司可能建議延後工程或降低施工規格。
顯示在營建成本上升的環境下,除了增加住戶負擔之外,「工程延後做」或「降低修繕規格」也逐漸成為日本公寓不得不考慮的選項。
想漲修繕基金,最大難關是住戶不同意
然而,即使管理公司認為有必要提高修繕基金,真正要取得住戶同意並不容易。
針對最終未能調高修繕基金的案例,最多管理公司表示,是因為事前說明會或問卷調查中反對意見太多,導致理事會最後決定不將提案送交區分所有權人會議表決,共有140家公司遇過這類情況。
另外,有71家公司表示,調漲方案正式送交會議後遭到否決;另有71家公司則曾遇到提案進入審議程序後,因反對住戶發言等因素,最終暫緩審議。
換句話說,即使長期修繕計畫已經出現資金缺口,如何說服住戶增加每月負擔,仍是日本公寓管理實務上的一大難題。
高樓住宅更難管,專業管理人才成關鍵
在住商混合型及高樓型公寓方面,63%的受訪管理公司目前有承接住商混合型公寓管理業務,但承接高樓型公寓管理的比例僅32%。
這類建築因設備、服務及住戶需求較為複雜,對管理公司的專業能力要求也更高。
管理公司認為最大的課題,是「如何配置能夠因應高階管理需求的業務及社區管理負責人」,共有133家公司提出這項問題;其次為「能因應高階服務需求的管理人員及禮賓人員」,有111家公司;另外有105家公司認為「特殊設備的檢查與維修」也是管理上的重要難題。
防災與營運持續計畫,仍有不少公司尚未完成
面對地震及各類災害風險,日本公寓管理公司也逐漸導入「營運持續計畫(BCP)」。
調查顯示,目前已有104家公司完成BCP規劃,102家公司仍在評估,27家公司正在制定中;另有55家公司表示,目前沒有制定計畫。
「管理公司直接擔任管理者」模式逐漸增加
另一項值得關注的趨勢,是日本近年逐漸受到關注的「管理業者管理者方式」。
這項制度簡單來說,是由專業管理公司等外部業者擔任公寓的「管理者」,負責原本需要由住戶參與處理的部分管理事務,可因應高齡化、住戶不願擔任管理職務,以及管理組合缺乏人力等問題。
調查顯示,目前已有104家會員公司承接這類管理案件,另有32家公司正在考慮投入。兩者合計,占受訪會員公司的47%。
而在已經承接相關業務的104家公司中,又有43%、共46家公司表示,未來計畫進一步增加採用「管理業者管理者方式」的管理物件。
整體來看,日本公寓管理正同時面臨「建築老化、修繕成本上升、修繕基金不足」等多重壓力。即使管理公司希望透過提高修繕基金提前補足缺口,仍可能遭遇住戶反對,使部分社區不得不考慮延長修繕週期、延後工程甚至降低工程規格。
隨著日本公寓屋齡持續增加,未來房屋價值除了受到地段、屋齡與市場行情影響之外,社區是否擁有充足的修繕基金,以及是否建立可長期執行的修繕計畫,也將成為中古公寓管理與資產維護的重要課題。
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